Was bedeutet Nominal- und Effektivzinssatz, Disagio oder Anfangstilgungssatz? Wir erläutern Ihnen einige wichtige Begriffe rund um das Thema Baufinanzierung.

Nominal- und Effektivzinssatz

Als Nominalzinssatz wird der Nennbetrag des Darlehens bezeichnet. Die Berechnung der Ratenhöhe erfolgt auf der Basis des Nominalzinssatzes plus dem aktuellen Anfangstilgungssatz. Bei dem Effektivzinssatz dagegen werden einige Punkte wie zum Beispiel die Bearbeitungsgebühren, die Verrechnung von Zins- und Tilgungsleistungen der Zahlungszeitpunkt, ggf. die Zinsbindungsfrist, das Disagio oder die Vermittlungsgebühr berücksichtigt.

Der effektive Zins soll theoretisch die jährliche finanzielle Belastung darstellen. Er umfasst aber nicht alle Angaben. Bereitstellungszinsen, Kontoführungsgebühren und Schätzkosten sind nicht enthalten, so sagt auch der Effektivzins über die realen Kosten nichts aus.

Disagio

Unter dem Begriff Disagio versteht man den Differenzbetrag zwischen der Darlehenssumme und der Auszahlungssumme. Ein Disagio von 2 Prozent bedeutet, dass von dem Darlehen nur 98 Prozent ausgezahlt wird. Der Darlehensnehmer sollte aber 100 Prozent ausgleichen. Man spricht entweder von Bearbeitungsgebühren für das Darlehen oder von vorweggenommenen Zinsen. Das Disagio ist für Eigenheimbauer nicht profitabel, denn es kann steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Der richtige Anfangstilgungssatz

Bei der Wahl des Anfangstilgungssatzes sollte man auf die Höhe des Eigenkapitals und des Einkommens achten. Die Banken stellen meistens eine Anfangstilgung von 1 Prozent zur Verfügung, was eine Laufzeit von 30 Jahren bedeutet. Wer ausreichendes Einkommen hat, sollte sich für eine höhere Anfangstilgung entscheiden.

Baugeld

Als Baudarlehen werden Annuitätsdarlehen, Bauspardarlehen und Lebensversicherung bezeichnet.
Am häufigsten werden Annuitätsdarlehen in Anspruch genommen, da bei diesen die Ratenzahlungen in konstanter Höhe erfolgen. Bauspardarlehen gliedern sich in Anspar- bzw. Darlehensphase. Lebensversicherungen werden nach Ablauf des vertraglich festgelegten Zeitraumes in einer einmaligen Summe ausgezahlt.

Sondertilgungen

Die Option der Sondertilgung sollte in der Regel vor Vertragsabschluss besprochen und festgelegt werden. Viele Banken stellen standardmäßig eine jährliche Sondertilgung von höchstens 5% vom Nennbetrag des Darlehens zur Verfügung, und ohne Zinsaufschlag. Diese Möglichkeit sollte grundsätzlich immer verfügbar sein.

Die günstigsten Konditionen finden

Die Direktbanken sind in der Regel immer bis zu 0,5 Prozentpunkte vorteilhafter, als Sparkassen oder Banken mit Filialnetz. Über die Stiftung Warentest ist es möglich, einen Hypothekenzinsvergleich von 50 anerkannten Anbietern zu beziehen.

Die Höhe des erforderlichen Eigenkapitals

Beim Bau oder Erwerb einer Immobilie empfiehlt es sich über ein Eigenkapital von mindestens 20% zu verfügen.